Vous louez ou projetez de louer un logement à des vacanciers, et deux termes reviennent sans cesse : location saisonnière et meublé de tourisme. Ils ne veulent pas dire la même chose. Le meublé de tourisme est une forme de location saisonnière dotée d’un statut légal précis, alors que la location saisonnière désigne seulement une façon de louer. Les règles se sont durcies avec la loi Le Meur, et ce qui change pour vous dépend de la case dans laquelle votre bien se range.
L'essentiel à retenir
Meublé de tourisme = location saisonnière avec statut légal
01
Statut légal
Seul le meublé de tourisme est défini par le Code du tourisme.
02
Mairie incontournable
Déclaration et numéro d'enregistrement concernent tous les loueurs.
03
Classement facultatif
Il ne sert qu'à gagner en avantage fiscal et en visibilité.
| Critère | Location saisonnière | Meublé de tourisme |
|---|---|---|
| Nature | Notion d’usage | Statut juridique |
| Base légale | Pas de statut propre | Article L. 324-1-1 du Code du tourisme |
| Durée maximale | 90 jours consécutifs par locataire | 90 jours consécutifs par locataire |
| Démarches | Déclaration en mairie, SIRET | Déclaration en mairie, SIRET, numéro d’enregistrement |
| Classement | Sans objet | Possible, jamais obligatoire |
| Fiscalité | Régime BIC | Régime BIC |
Qu’est-ce qui distingue juridiquement un meublé de tourisme d’une simple location saisonnière ?
La location saisonnière correspond à toute location de courte durée à une clientèle de passage, qui n’établit pas son domicile dans le logement. Aucun texte ne lui donne de statut propre : c’est une manière de louer, que l’on pratique avec une maison de vacances, un studio en ville ou une résidence secondaire au bord de la mer.
Le meublé de tourisme, lui, existe en droit. L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme vise les villas, appartements ou studios meublés, loués en entier et à l’usage exclusif du locataire, pour des séjours à la journée, à la semaine ou au mois. Si le séjour d’un même locataire dépasse 90 jours consécutifs, vous basculez vers un bail d’habitation classique.
Tout meublé de tourisme est une location saisonnière, mais l’inverse n’est pas toujours vrai.
Ne le confondez pas avec la chambre d’hôtes : celle-ci propose une chambre chez l’habitant, avec petit-déjeuner et linge fournis. Le gîte relève du meublé de tourisme, tandis que la résidence de tourisme et l’hôtel sont des établissements commerciaux avec services, soumis à d’autres règles.
Quelles démarches et obligations s’appliquent à votre location aujourd’hui ?
Le socle est commun aux deux notions. Pour louer en règle, vous passez par ces étapes :
- Obtenir un numéro SIRET auprès de l’INSEE (gratuit, y compris pour un loueur non professionnel).
- Déclarer votre activité en mairie et décrocher le numéro d’enregistrement exigé pour publier une annonce sur Airbnb, Booking ou Abritel.
- Disposer d’un DPE de classe E au minimum, étape qui s’ajoute depuis la loi Le Meur.
La loi Le Meur étend l’enregistrement préalable à toutes les communes, avec une date butoir fixée au printemps 2026 (la date limite exacte reste à confirmer auprès de votre mairie). Sans enregistrement, l’amende va de 10 000 à 20 000 €. Les propriétaires de leur résidence principale échappent à cette formalité, sauf si la commune en décide autrement.
Un cas fréquent : vous louez votre résidence principale pendant vos vacances. Vous pouvez le faire 120 jours par an au maximum, ramenés à 90 si votre commune l’a voté. Au-delà, l’amende civile atteint 10 000 €.
Avant de vous lancer, vérifiez aussi trois points locaux. Le règlement de copropriété peut interdire la location touristique à la majorité des deux tiers. Le changement d’usage est exigé dans certaines villes comme Bordeaux ou Paris, avec une amende pouvant monter à 100 000 € en cas d’infraction. Enfin, le PLU peut réserver des secteurs aux résidences principales.
Le classement du meublé de tourisme est-il obligatoire, et change-t-il la fiscalité ?
Non, le classement reste une démarche volontaire. Un organisme accrédité visite votre logement, puis lui attribue de 1 à 5 étoiles, pour une validité de cinq ans. Vous n’avez pas à le faire pour exercer, mais il modifie le régime micro-BIC :
| Meublé de tourisme | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Non classé | 15 000 € | 30 % |
| Classé | 77 700 € | 50 % |
La logique d’imposition reste la même avec ou sans classement : vos revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Le classement apporte aussi une taxe de séjour réduite, l’acceptation des chèques vacances et un argument de confiance auprès des voyageurs. En contrepartie, il a un coût (visite payante, contrôles périodiques) et vous oblige à signaler à la mairie tout changement du logement.
Si vos charges sont lourdes, le régime réel permet de déduire intérêts d’emprunt, travaux et amortissements, parfois jusqu’à annuler l’impôt. Au-delà de 23 000 € de recettes, avec des recettes supérieures à vos autres revenus, vous passez en loueur meublé professionnel, alors qu’en deçà vous restez dans le cadre d’une location meublée non professionnelle. Un bien non classé, bien situé et bien tenu loue souvent aussi bien qu’un bien étoilé.
Quelle formule choisir selon votre situation, résidence principale, secondaire ou investissement ?
Votre profil oriente la décision plus que n’importe quel critère juridique :
- Résidence principale louée ponctuellement :
- Formule : location saisonnière déclarée.
- Vigilance : comptez vos jours de location pour rester sous le plafond.
- Résidence secondaire :
- Formule : meublé de tourisme déclaré.
- Vigilance : le classement devient intéressant dès que vos recettes dépassent 15 000 €.
- Investissement locatif :
- Formule : meublé de tourisme classé.
- Vigilance : comparez micro-BIC et régime réel avant de trancher.
Commencez par appeler votre mairie pour connaître sa procédure d’enregistrement, puis contrôlez votre DPE et votre règlement de copropriété. Pour un cas complexe, un expert-comptable ou un notaire sécurisera le choix du régime.
