Les nouvelles règles issues de la loi Le Meur touchent d’abord votre fiscalité : l’abattement tombe à 30 % pour un meublé non classé, contre 50 % pour un meublé classé. Elles imposent aussi un numéro d’enregistrement sur chaque annonce et laissent les communes littorales plafonner la location de votre résidence principale. Les sanctions montent jusqu’à 100 000 € par logement. Voici ce qui vous concerne, chiffres et démarches à l’appui.
L'essentiel à retenir
Meublé classé = 50 % d'abattement, non classé = 30 %
01
Classez votre bien
pour conserver le plafond élevé.
02
Enregistrez-le
pour afficher un numéro sur chaque annonce.
03
Lisez votre règlement
de copropriété avant la saison.
| Sujet | Règle | Échéance |
|---|---|---|
| Meublé non classé | Plafond de 15 000 €, abattement de 30 % | Déjà appliqué |
| Meublé classé | Plafond de 77 700 €, abattement de 50 % | Déjà appliqué |
| Enregistrement | Numéro obligatoire sur les annonces | Téléservice reporté à la fin de l’année prévue |
| Résidence principale | 120 jours par an, 90 jours si la commune le décide | Faculté étendue à toutes les communes au printemps |
| Copropriété | Interdiction possible à la majorité des deux tiers | Déjà applicable |
| Revente | Amortissements réintégrés dans la plus-value | À la cession |
Quel est le taux d’abattement fiscal d’une location saisonnière en 2026 ?
Il dépend du classement de votre logement. Sous le régime micro-BIC, l’administration retire de vos recettes un pourcentage forfaitaire censé couvrir vos charges. Déclarez toujours le montant facturé avant la commission d’Airbnb ou de Booking. Le régime fiscal du meublé de tourisme s’est durci surtout pour les biens sans étoiles.
Meublé de tourisme non classé : plafond de 15 000 € et abattement de 30 %
Le plafond passe de 77 700 € à 15 000 € et l’abattement de 50 % à 30 %. Vous reportez vos recettes en case 5NH (ou 5OH pour le second déclarant). Prenons un studio à Saint-Malo qui rapporte 14 000 € : la base imposable passe de 7 000 € à 9 800 €. Pour un foyer imposé à 30 %, le surcoût avoisine 1 360 € par an, prélèvements sociaux compris. Au-delà de 15 000 €, vous basculez au régime réel. La location longue durée, elle, ne change pas.
Meublé classé : le levier fiscal des locations en bord de mer
Un meublé classé de 1 à 5 étoiles garde un abattement de 50 % et un plafond de 77 700 €, relevé ensuite à 83 600 €. Vous déclarez en case 5NG (ou 5OG). Le classement, délivré par un organisme accrédité, double presque l’avantage fiscal et rassure les voyageurs en haute saison, quand l’offre explose. Il facilite aussi la revente. Comptez sur une visite d’évaluation, à planifier avant l’été.
La loi Le Meur expliquée en vidéo
Vidéo : 10 questions sur la location meublée de tourisme (LE BON STATUT)
Quelles démarches engager pour mettre votre meublé de tourisme en conformité ?
Deux obligations se cumulent : obtenir un numéro d’enregistrement et, selon votre commune, une autorisation de changement d’usage. Selon que votre bien relève de la location saisonnière ou du meublé de tourisme, les formalités diffèrent légèrement.
Enregistrement obligatoire, numéro d’annonce et immatriculation SIRET
Le numéro doit figurer sur toutes vos annonces. Le téléservice national, dont l’ouverture a été repoussée, le délivrera sur présentation de votre avis d’imposition, de votre DPE et des caractéristiques du logement. Si votre commune n’a pas de procédure, déposez le formulaire Cerfa 14004. Les anciens numéros communaux restent valables quelques mois après l’ouverture. Prévoyez aussi un numéro SIRET via le guichet de l’INPI, exigé même pour quelques nuitées par an, et informez votre syndic. Sans numéro, l’amende atteint 10 000 € ; avec un faux numéro, 20 000 €.
Autorisation de changement d’usage en commune balnéaire
Votre démarche en mairie dépend de la taille et de la tension de votre commune, comme le montrent Biarritz, le Pays Basque ou Saint-Malo. Voici les trois situations :
- Zone tendue : autorisation de changement d’usage obligatoire.
- Commune de plus de 200 000 habitants : déclaration et autorisation.
- Autres communes : simple déclaration en mairie, en principe.
Certaines villes exigent une compensation : transformer un local commercial en logement. Chaque réservation fait l’objet d’un contrat écrit (durée, prix, conditions d’occupation). Une déclaration oubliée coûte jusqu’à 5 000 €, une autorisation absente jusqu’à 100 000 € par logement.
Votre commune littorale peut-elle limiter la location à 90 jours ?
Oui, et cette faculté s’ouvre à toutes les communes au printemps. Une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par an. La commune a le droit d’abaisser ce seuil à 90 jours : Paris et Marseille l’ont fait, Lyon, Bordeaux et Nice les ont suivies. Les stations balnéaires peuvent donc adopter la même règle.
Au-delà du plafond, votre bien bascule sous le régime des résidences secondaires, avec changement d’usage à la clé, et l’amende peut atteindre 15 000 €. Les plateformes transmettent vos données à l’administration fiscale et aux mairies, via l’API Meublés. Les conciergeries sont également exposées. Tenez un décompte de vos nuitées et demandez à la mairie si une délibération est en préparation.
Les communes concernées par le plafond de 90 jours
Le règlement de copropriété peut-il interdire la location courte durée en bord de mer ?
Oui, c’est même le risque le plus sous-estimé en résidence balnéaire. Si votre règlement proscrit les activités commerciales ou assimilées, un voisin ou le syndicat peut contester votre location. Les copropriétaires peuvent désormais voter l’interdiction des meublés touristiques à la majorité des deux tiers des voix, hors résidences principales.
Les nouveaux règlements doivent préciser si ces locations sont autorisées. Un contentieux peut stopper votre activité et peser sur le prix de revente, surtout dans une résidence qui vit de ses estivants. Relisez votre règlement avant la saison, informez le syndic de votre meublé et surveillez l’ordre du jour des assemblées générales.
Micro-BIC, LMNP ou LMP : quel statut choisir pour louer en bord de mer ?
Le bon statut dépend de vos recettes, de vos autres revenus et de vos charges réelles. Voici les options, de la plus simple à la plus engageante.
Micro-BIC : simple mais limité
Vous déclarez vos recettes, l’abattement s’applique, et c’est tout : aucune comptabilité détaillée. Le revers, c’est l’imposition au barème progressif sans déduction de vos dépenses réelles. Si vos charges dépassent l’abattement, vous payez trop d’impôt.
LMNP au régime réel : amortissements et déficit reportable
Vous êtes loueur non professionnel si vos recettes restent sous 23 000 €, ou sous le montant de vos autres revenus du foyer. Le régime réel permet d’amortir le bien, le mobilier et les travaux, et de déduire taxe foncière, CFE, assurance et frais divers. Un déficit se reporte 10 ans sur des bénéfices de même nature. Vous remplissez les liasses 2031 et 2033, puis reportez le résultat sur la 2042 C PRO. Pour déclarer vos revenus en LMNP, un comptable spécialisé fait gagner du temps. Sous 23 000 €, vous ne payez que les prélèvements sociaux, passés à 18,6 %.
LMP, micro-entrepreneur et SCI : seuils, cotisations et points de vigilance
Au-delà de 23 000 € de recettes et si elles dépassent vos autres revenus d’activité, vous devenez LMP : affiliation à la Sécurité sociale des indépendants, donc cotisations élevées, avec une exonération possible de la plus-value après cinq ans sous conditions. Le statut de micro-entrepreneur convient à une activité régulière sur plusieurs biens, avec des cotisations calculées sur le chiffre d’affaires. Attention aux familles qui détiennent le bien en SCI : une SCI à l’impôt sur le revenu est incompatible avec la location meublée. Il faut passer à l’impôt sur les sociétés, une gestion plus lourde.
Faut-il continuer, adapter ou vendre face à la réintégration des amortissements ?
Tout dépend de votre horizon de détention. La réforme a introduit une charge fiscale différée, qui ne se révèle qu’à la revente et pèse davantage sur les résidences secondaires littorales gardées longtemps.
Ce que change la réintégration des amortissements dans la plus-value
Les amortissements déduits pendant la location reviennent dans le calcul de la plus-value. La formule devient : prix de vente moins (prix d’achat moins amortissements cumulés). Plus vous amortissez, plus la plus-value taxable grimpe. Les résidences-services gérées par un professionnel échappent à cette règle. Un projet de plafonnement des amortissements circule pour les prochains budgets, mais il n’est pas voté : ne bâtissez pas votre stratégie dessus.
Trois scénarios pour un bien littoral : continuer, passer au réel ou céder
Selon votre profil, l’un de ces trois choix s’impose :
- Continuer en micro-BIC avec un classement : idéal si vos charges restent faibles et que vous gardez le bien longtemps sans souci de plus-value.
- Passer au réel : pertinent après des travaux, avec un emprunt ou pour un bien de valeur, en mesurant l’impact à la revente.
- Céder : envisageable si le plafond de 90 jours, le règlement de copropriété et la fiscalité rendent l’activité peu rentable.
Faites chiffrer ces trois pistes par un expert-comptable avant votre prochaine déclaration de revenus.
