Les loyers d’un meublé se déclarent en BIC (bénéfices industriels et commerciaux, la catégorie fiscale des activités commerciales) sur la déclaration complémentaire 2042 C-PRO, une fois votre numéro SIRET obtenu. Au micro-BIC, vous reportez vos recettes brutes et l’administration applique l’abattement. Au régime réel, vous reportez le résultat calculé dans votre liasse fiscale (le dossier comptable annuel). Le tableau situe votre cas, les sections suivantes détaillent chaque geste.
L'essentiel à retenir
SIRET + 2042 C-PRO = déclaration LMNP en règle
01
SIRET d'abord
Sans lui, la déclaration de revenus reste incomplète.
02
Recettes brutes au micro
Ne retirez jamais l'abattement vous-même.
03
Résultat de la liasse au réel
Le montant reporté est souvent nul.
| Régime | Document à remplir | Cases de la 2042 C-PRO |
|---|---|---|
| Micro-BIC | Recettes annuelles brutes | 5NI, 5OI, 5PI |
| Régime réel | Liasse fiscale, puis report du résultat | 5NA, 5OA, 5PA (bénéfice) |
Comment remplir sa 2042 C-PRO quand on est au micro-BIC ?
C’est le cas le plus courant et le plus rapide : quelques minutes suffisent si vous avez sous la main le total de vos loyers de l’année.
Où reporter ses recettes brutes
Suivez ce parcours sur impots.gouv.fr :
- Étape 1 : saisissez votre SIRET en première page de la déclaration de revenus.
- Étape 2 : ouvrez le formulaire complémentaire 2042 C-PRO.
- Étape 3 : rendez-vous dans la rubrique « Professions non salariées », puis « Revenus des locations meublées non professionnelles ».
- Étape 4 : indiquez vos recettes brutes, soit les loyers, charges et provisions comprises.
Ne retranchez rien. L’abattement forfaitaire de 50 % s’applique automatiquement. Si vous le déduisez avant la saisie, il sera appliqué deux fois et vous paierez moins d’impôt que prévu, avec un risque de rectification.
Quelles cases cocher selon son type de location
La case dépend de la nature de votre meublé. Chaque trio correspond au déclarant, à son conjoint et aux personnes à charge.
| Situation | Cases |
|---|---|
| Meublé classique (location longue durée) | 5NI, 5OI, 5PI |
| Meublé de tourisme classé ou chambre d’hôtes | 5NG, 5OG, 5PG |
| Meublé de tourisme non classé avec cotisations sociales | 5NK, 5OK, 5PK |
Les cotisations sociales concernent la location saisonnière dont les recettes dépassent 23 000 € par an. Elles se calculent alors sur le résultat net, loin des seuls prélèvements sociaux classiques de 17,2 %.
Remplir sa 2042 C-PRO en LMNP pas à pas
Vidéo : Tuto déclaration d’impôts 2025 • Micro BIC (Climb)
Comment déclarer sa LMNP au régime réel ?
Ici, la déclaration de revenus arrive en dernier. Vous établissez d’abord la liasse fiscale, puis vous en reportez le résultat sur la 2042 C-PRO.
La liasse fiscale 2031 et ses annexes
La liasse fiscale regroupe les documents comptables que vous transmettez au service des impôts. Le formulaire 2031-SD en est le document central. Il est accompagné de trois annexes :
- 2033-A : le bilan simplifié, qui recense vos biens, vos dettes et votre trésorerie.
- 2033-B : le compte de résultat, qui fait apparaître votre bénéfice ou votre déficit.
- 2033-C : le tableau des immobilisations et des amortissements.
Les annexes 2033-D à G concernent rarement un particulier, hormis le relevé de provisions utile pour la nouvelle assiette sociale.
Les trois façons de transmettre sa liasse
La télétransmission est obligatoire, depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Un dépôt papier ou hors délai entraîne une majoration de 0,2 %. Pour la préparer, vous avez trois options :
- Seul, ce qui demande du temps et de la rigueur.
- Par un partenaire EDI-TDFC (un prestataire agréé qui transmet pour vous), pour environ 100 €.
- Avec un expert-comptable, utile dès que votre dossier se complique.
Le report du résultat et la gestion du déficit
Reportez ensuite le résultat sur la 2042 C-PRO : cases 5NA, 5OA, 5PA en cas de bénéfice, 5NY, 5OY, 5PY en cas de déficit. Un montant à 0 € est fréquent, car charges et amortissements absorbent les loyers. Le détail du calcul figure dans la liasse, qui justifie ce zéro.
Un déficit n’est pas imputable sur votre revenu global (salaires, pensions). Il se reporte uniquement sur vos bénéfices de location meublée, pendant 10 ans. Conservez le suivi année après année.
Comprendre et remplir la liasse fiscale LMNP au réel
Vidéo : Comment remplir sa liasse fiscale LMNP étape par étape (TUTO complet) (Sébastien MORE)
Quelles sont les dates limites pour déclarer ses loyers meublés ?
L’administration fixe le calendrier précis chaque année, mais les repères restent stables d’une campagne à l’autre. Vérifiez les jours exacts sur impots.gouv.fr au moment de la déclaration.
| Étape | Période habituelle |
|---|---|
| Ouverture de la déclaration en ligne | Début avril |
| Liasse fiscale (régime réel) | Fin avril |
| Déclaration papier | Mi-mai |
| En ligne, départements 01 à 19 et non-résidents | Vers le 20 mai |
| En ligne, départements 20 à 54 | Fin mai |
| En ligne, départements 55 à 976 | Début juin |
Micro-BIC ou régime réel : quel choix pour votre meublé ?
Ce choix détermine votre impôt, donc faites-le avant de remplir quoi que ce soit. Le micro-BIC simplifie tout, le réel déduit vos dépenses effectives.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes | 77 700 € (15 000 € pour le tourisme non classé) | Aucun |
| Abattement | 50 % (30 % pour le tourisme non classé) | Charges réelles |
| Amortissement | Non | Oui (bien, mobilier, travaux) |
| Comptabilité | Aucune | Liasse fiscale |
Un exemple chiffré montre l’écart. Votre bien rapporte 15 000 € de loyers, avec 6 000 € de charges et 7 000 € d’amortissement. Au micro-BIC, vous êtes imposé sur 7 500 € (15 000 € moins 50 %). Au réel, sur 2 000 € (15 000 € moins 6 000 € moins 7 000 €). Dans les deux cas, votre taux marginal d’imposition s’applique ensuite à ce montant.
Le réel devient intéressant quand vos charges et amortissements dépassent 50 % de vos recettes, ce qui arrive vite avec un emprunt (intérêts déductibles uniquement au réel) ou des travaux. Pour y passer alors que vous relevez du micro-BIC, formulez votre option avant le 1er février auprès du SIE (service des impôts des entreprises). Elle vaut deux ans, puis se renouvelle tacitement. La même échéance s’applique pour revenir au micro-BIC.
Les plafonds du micro-BIC doivent évoluer à 83 600 € pour les meublés classiques et classés, sous réserve de confirmation. Le seuil de 15 000 € des meublés de tourisme non classés reste inchangé.
Êtes-vous en LMNP, et comment décrocher votre numéro SIRET ?
Deux vérifications précèdent toute déclaration : votre statut, puis votre immatriculation.
Vérifier son statut de loueur non professionnel
Votre logement doit comporter le mobilier prévu par le décret de 2015 (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires, etc.), faute de quoi il peut être requalifié en location vide. Vos recettes doivent ensuite respecter l’une de ces deux conditions :
- Moins de 23 000 € de recettes annuelles pour l’ensemble du foyer.
- Des recettes inférieures ou égales à vos autres revenus d’activité (salaires, pensions, BNC, etc.).
Vous basculez en loueur professionnel seulement si vous dépassez les deux seuils à la fois. Un logement loué vide relève, lui, des revenus fonciers (formulaire 2044), qui sortent du cadre de ce guide.
Obtenir son SIRET via le Guichet unique de l’INPI
Déclarez votre activité dans les 15 jours suivant la première mise en location, en ligne sur formalites.entreprises.gouv.fr. Un retard se régularise sans drame. Préparez ces informations :
- Vos coordonnées.
- L’adresse du bien loué.
- Le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel).
- La date de début d’activité.
Vous recevez un SIRET de 14 chiffres (9 chiffres de SIREN et 5 de NIC), généralement avec le code APE 6820A. Mettez à jour ensuite la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » avec ce numéro.
La première année, ouvrez aussi votre espace professionnel pour la CFE (cotisation foncière des entreprises). Le formulaire 1447-C-SD se transmet avant le 31 décembre, et l’exonération couvre l’année de création.
Quelles erreurs éviter pour ne pas se tromper de déclaration ?
Ces oublis reviennent le plus souvent et déclenchent des demandes d’explication :
- Déclarer en revenus fonciers un loyer meublé qui relève des BIC.
- Appliquer soi-même l’abattement du micro-BIC.
- Oublier le SIRET en première page.
- Omettre les charges et provisions encaissées dans les recettes.
- Accepter le pré-remplissage sans contrôle : les loyers issus de plateformes comme Airbnb sont parfois classés en micro-BIC d’office, et une option pour le réel la première année peut créer une double imposition.
Une erreur n’est pas définitive. La déclaration en ligne se corrige jusqu’à mi-juillet, puis une déclaration rectificative reste possible sur les trois années précédentes. Si un montant vous manque, déclarez une estimation et corrigez ensuite, plutôt que de ne rien déclarer.
Côté TVA, la location meublée à un particulier en est exonérée, sauf en para-hôtellerie (séjours de 30 nuits maximum avec au moins trois prestations de type hôtelier).
Enfin, une loi de finances récente impose de réintégrer les amortissements déduits au réel dans le calcul de la plus-value à la revente, avec des exceptions pour certaines résidences-services. Un projet de loi en discussion prévoit de plafonner l’amortissement, mais rien n’est voté : les règles actuelles s’appliquent.
